Vi bistår våra klienter med lokalhyresavtal
Många hyresavtal ingås utifrån en mall som endera parten – oftast hyresvärden – tillhandahåller. Ett vanligt förekommande standardkontrakt är Fastighetsägarnas hyreskontrakt för lokal men det förekommer även att hyresvärden har en egen mall som man utgår från.
Användningen av färdiga mallar är många gånger att rekommendera. En färdig mall gör det snabbare och enklare att ingå ett hyreskontrakt. Risken för att något glöms bort minskar och färdiga klausuler gör det enklare att se vad som behöver diskuteras parterna emellan. Det är dock viktigt att noga läsa igenom mallavtalet och överväga vad avtalet innebär just för ditt företag. Det är särskilt viktigt på hyresgästsidan. Oftast är ju hyresvärden mer van vid att läsa och bedöma hyresavtal, medan hyresgästen tecknar hyresavtal mer sällan. Att något finns med i mallen betyder inte att det inte kan ändras!
De viktigaste punkterna i ett lokalhyresavtal
- Hyrestiden
- Vad lokalen får användas till
- Lokalens omfattning (yta) och skick
- Storleken på hyra
- Diverse tillägg och bestämmelser om underhåll av lokalen.
Alla dessa punkter har en väsentlig påverkan på hyresgästens kostnadsbild och möjligheter att bedriva sin verksamhet.
Hyrestid
Många lokalhyreskontrakt tecknas på tre eller fem år. Det innebär att såväl hyresvärden som hyresgästen är bundna av avtalet under den tiden. När hyrestiden närmar sig sitt slut behöver avtalet ändå sägas upp för att upphöra. Uppsägningstiden är oftast nio månader. Om ingen uppsägning sker fortsätter avtalet att gälla och en ny hyrestid börjar. Notera att lokalhyresgästen inte har någon ovillkorlig rätt till förlängning av avtalet utan behöver flytta om hyresvärden säger upp avtalet och parterna inte kan enas om villkoren för en förlängning.
Lokalens användning
I hyreskontraktet anges vad lokalen får användas till, exempelvis ”kontor”, ”kiosk” eller ”psykologmottagning”. Det är viktigt både för hyresvärden och hyresgästen att ändamålet motsvarar den verksamhet som hyresgästen planerar bedriva i lokalen. Ändamålet blir bindande för vad lokalen får användas till. Ibland har hyresvärden specifika önskemål om exempelvis öppettider så att andra hyresgäster och bostadshyresgäster inte blir störda.
Lokalens omfattning och skick
I hyreskontrakt brukar man ange hur stor lokalen är och lägga en ritning över lokalen som en bilaga. Normalt hyrs lokalen ut i befintligt skick och det anges också i kontraktet. Som hyresgäst behöver man vara medveten om att hyresgästen i regel inte har rätt att kräva
förbättringar i lokalens skick om den hyrts ut i befintligt skick. Om hyresvärden gör i ordning lokalen för hyresgästen (anpassar lokalen) är det mycket viktigt att vara på det klara med vad som ska göras och vem som svarar för kostnaderna.
Hyra och andra kostnader
Förutom hyran för lokalen behöver hyresgästen bilda sig en uppfattning vilka ytterligare kostnadsposter som kan vara aktuella. Det är vanligt att hyran höjs regelbundet med ett indextillägg. Det kan tillkomma tillägg på grund av fastighetsskatt som fastighetsägaren betalar. Löpande kostnader så som värme, el, vatten m.m. behöver regleras i hyresavtalet.
Underhåll
Hyresvärden och hyresgästen kan komma överens om hur underhåll av lokalen sköts under hyresförhållandet. Antingen kan ansvaret läggas på hyresgästen, vilket är vanligt, eller på hyresvärden. Man kan också ange mer detaljerat att endera parten är ansvarig för underhåll av vissa delar av lokalen. Från hyresgästperspektiv är det viktigt att noggrant sätta sig in i underhållsansvarets fördelning och fundera hur ansvaret påverkar kostnaden för lokalen.
Säkerhet
Ofta vill hyresvärden säkerställa att hyran blir betald och eventuella skador ersätts. Det är därför inte ovanligt att hyresvärden kräver att hyresgästen ställer en ekonomisk säkerhet för sina förpliktelser. Det kan handla om att hyresvärden vill få ett borgensåtagande eller en bankgaranti.
Läs våra tips till dig som ska hyra en lokal.
Hur kan vi hjälpa dig?
Vi bistår med rådgivning i ärenden rörande hyresavtal, både inför tecknande av ett avtal och i frågor som uppstår under hyresförhållandet. Ibland behöver hyresavtalet avslutas. Vi bistår då med uppsägningar och rådgivning kring hur hyresförhållandet kan avslutas på ett ordnat sätt.