Lokalhyresavtal
Många hyresavtal ingås utifrån en mall som endera parten – oftast hyresvärden –
tillhandahåller. Ett vanligt förekommande standardkontrakt är Fastighetsägarnas
hyreskontrakt för lokal men det förekommer även att hyresvärden har en egen mall som
man utgår från.
Användningen av färdiga mallar är många gånger att rekommendera. En färdig mall gör det
snabbare och enklare att ingå ett hyreskontrakt. Risken för att något glöms bort minskar och
färdiga klausuler gör det enklare att se vad som behöver diskuteras parterna emellan. Det är
dock viktigt att noga läsa igenom mallavtalet och överväga vad avtalet innebär just för ditt
företag. Det är särskilt viktigt på hyresgästsidan. Oftast är ju hyresvärden mer van vid att läsa
och bedöma hyresavtal, medan hyresgästen tecknar hyresavtal mer sällan. Att något finns
med i mallen betyder inte att det inte kan ändras!
De generellt sett viktigaste punkterna i ett lokalhyresavtal är hyrestiden, vad lokalen får
användas till, lokalens omfattning (yta) och skick, storleken på hyra och diverse tillägg och
bestämmelser om underhåll av lokalen. Alla dessa punkter har en väsentlig påverkan på
hyresgästens kostnadsbild och möjligheter att bedriva sin verksamhet.
Hyrestid
Många lokalhyreskontrakt tecknas på tre eller fem år. Det innebär att såväl hyresvärden som
hyresgästen är bundna av avtalet under den tiden. När hyrestiden närmar sig sitt slut
behöver avtalet ändå sägas upp för att upphöra. Uppsägningstiden är oftast nio månader.
Om ingen uppsägning sker fortsätter avtalet att gälla och en ny hyrestid börjar. Notera att
lokalhyresgästen inte har någon ovillkorlig rätt till förlängning av avtalet utan behöver flytta
om hyresvärden säger upp avtalet och parterna inte kan enas om villkoren för en
förlängning.
Lokalens användning
I hyreskontraktet anges vad lokalen får användas till, exempelvis ”kontor”, ”kiosk” eller
”psykologmottagning”. Det är viktigt både för hyresvärden och hyresgästen att ändamålet
motsvarar den verksamhet som hyresgästen planerar bedriva i lokalen. Ändamålet blir
bindande för vad lokalen får användas till. Ibland har hyresvärden specifika önskemål om
exempelvis öppettider så att andra hyresgäster och bostadshyresgäster inte blir störda.
Lokalens omfattning och skick
I hyreskontrakt brukar man ange hur stor lokalen är och lägga en ritning över lokalen som en
bilaga. Normalt hyrs lokalen ut i befintligt skick och det anges också i kontraktet. Som
hyresgäst behöver man vara medveten om att hyresgästen i regel inte har rätt att kräva
förbättringar i lokalens skick om den hyrts ut i befintligt skick. Om hyresvärden gör i ordning
lokalen för hyresgästen (anpassar lokalen) är det mycket viktigt att vara på det klara med
vad som ska göras och vem som svarar för kostnaderna.
Hyra och andra kostnader
Förutom hyran för lokalen behöver hyresgästen bilda sig en uppfattning vilka ytterligare
kostnadsposter som kan vara aktuella. Det är vanligt att hyran höjs regelbundet med ett
indextillägg. Det kan tillkomma tillägg på grund av fastighetsskatt som fastighetsägaren
betalar. Löpande kostnader så som värme, el, vatten m.m. behöver regleras i hyresavtalet.
Underhåll
Hyresvärden och hyresgästen kan komma överens om hur underhåll av lokalen sköts under
hyresförhållandet. Antingen kan ansvaret läggas på hyresgästen, vilket är vanligt, eller på
hyresvärden. Man kan också ange mer detaljerat att endera parten är ansvarig för underhåll
av vissa delar av lokalen. Från hyresgästperspektiv är det viktigt att noggrant sätta sig in i
underhållsansvarets fördelning och fundera hur ansvaret påverkar kostnaden för lokalen.
Säkerhet
Ofta vill hyresvärden säkerställa att hyran blir betald och eventuella skador ersätts. Det är
därför inte ovanligt att hyresvärden kräver att hyresgästen ställer en ekonomisk säkerhet för
sina förpliktelser. Det kan handla om att hyresvärden vill få ett borgensåtagande eller en
bankgaranti.
Hur kan vi hjälpa dig?
Vi bistår med rådgivning i ärenden rörande hyresavtal, både inför tecknande av ett avtal och
i frågor som uppstår under hyresförhållandet. Ibland behöver hyresavtalet avslutas. Vi bistår
då med uppsägningar och rådgivning kring hur hyresförhållandet kan avslutas på ett ordnat
sätt.