Vi bistår våra klienter med uppsägning av lokalhyresavtal
Hyresjuridiken är ett område där lagstiftningen är förhållandevis detaljerad. Lagstiftningen
reglerar bland annat formerna för en uppsägning och hyresgästens besittningsskydd.
Varför är en korrekt uppsägning viktig?
Utan kännedom om lagreglerna kan det hända att uppsägningar av ett hyreskontrakt inte
blir giltig eller att en uppsägning riskerar att utlösa skadeståndsansvar för fastighetsägaren. I
värsta fall slutar uppsägningen i en rättsprocess. Dessa risker drabbar främst
fastighetsägaren. För hyresgästens del är det oftast frågan om att försöka säkerställa en
smidig övergång till en ny lokal för att affärsverksamheten kan fortsätta med så lite
störningar som möjligt.
Inför uppsägning av ett lokalhyresavtal är det därför viktigt att noggrant gå igenom avtalet,
kontrollera hyreskontraktets löptid och identifiera när avtalet senast ska sägas upp.
Huvudregeln är ju att lokalhyreskontrakt löper på viss tid, ofta tre eller fem år, ibland längre.
Om en uppsägning inte sker, förnyas hyreskontraktet och löper vidare på viss tid.
Utformningen av uppsägningshandlingen är en mycket viktig punkt och det finns anledning
att noga fundera på hur man formulerar uppsägningen. De skäl som anges i
uppsägningshandlingen behöver vara förenliga med hyreslagen. Även i övrigt finns det
formkrav som uppsägningen måste uppfylla för att vara giltig. Sist men inte minns ska det
säkerställas att en behörig person tar emot och kvitterar uppsägningen (delgivning).
Efter det att uppsägning skett löper hyresavtalet vidare under uppsägningstiden. Det är
ganska vanligt att hyresgästen får uppskov med avflyttning. Det kan vara fördelaktigt för
såväl hyresvärden som hyresgästen. Om parterna inte själva enas om uppskov kan
hyresnämnden i vissa fall besluta om uppskov.
Vi bistår med juridiska råd både i samband med uppsägning av hyreskontrakt och i
situationer där parterna har olika uppfattningar om uppsägningens giltighet och skadestånd.
Besittningsskydd
Besittningsskydd i lokalhyresförhållanden har en annan innebörd än vad som är fallet vid
bostadshyra. I bostadshyresförhållanden har hyresgästen – som utgångspunkt – rätt att bo
kvar och få hyreskontraktet förlängt även efter hyrestidens slut. Detta kallas för direkt
besittningsskydd.
Lokalhyresgästen har däremot indirekt besittningsskydd som inte innefattar någon ovillkorlig
rätt till förlängning av hyrestiden utan i stället rätt till ekonomisk ersättning vid upphörande
av hyresförhållandet. Förutsättningarna för sådan ersättning framgår av 12 kap. jordabalken
som också brukar kallas för hyreslagen. Förutsättningarna för ersättning är beroende av om
hyresgästen blivit uppsagd för avflyttning eller för villkorsändring (i regel hyreshöjning). Från
hyresvärdens perspektiv är det alltså viktigt att säkerställa att en uppsägning är korrekt gjord
utifrån hyreslagens bestämmelser, till undvikande av skadeståndsskyldighet.
Vad gör hyresnämnden?
Hyresnämnden har till uppgift att medla i hyrestvister samt att pröva och fatta beslut i vissa
tvister mellan hyresgäst och hyresvärd istället för tingsrätten. Till hyresnämnden kan du
vända dig om du som lokalhyresgäst vill ansöka om att använda lokalen för annat ändamål
än det som står i hyresavtalet eller om du vill ansökan om tillstånd för att överlåta
hyresrätten till din lokal eller att upplåta lokalen i andra hand. Nämnden kan även pröva
giltighet av hyresvillkor eller besluta om uppskov med avflyttning från lokal vid uppsägning
av hyreskontrakt. I det fall hyresvärden eller hyresgästen har sagt upp lokalen på grund av
villkorsändring kan nämnden agera medlare mellan parterna. Viktigt att komma ihåg om du
som lokalhyresgäst får lokalhyresavtalet uppsagt är att du måste vända dig till
hyresnämnden för att behålla rätten att begära ekonomisk ersättning från hyresvärden.
Behöver du hjälp med en uppsägning?
Ibland behöver hyresavtalet avslutas. Vi bistår då med uppsägningar och rådgivning kring hur
hyresförhållandet kan avslutas på ett ordnat sätt.