Juridisk rådgivning i hyresrättsliga frågor
Hyresjuridik innefattar frågor om vad som gäller när en bostad hyrs ut (bostadshyra) och när ett kontor eller annan verksamhetslokal hyrs ut (lokalhyra). Reglerna kring dessa två typer av hyresavtal skiljer sig åt i många viktiga avseenden, som exempelvis hyresnivå och besittningsskydd. Vår advokatbyrå tillhandahåller juridisk rådgivning i hyresrättsliga frågor. Vi företräder även våra klienter i domstol och hyresnämnden.
Hyresavtal
Många hyresavtal ingås utifrån en mall som endera parten – oftast hyresvärden – tillhandahåller. Ett vanligt förekommande standardkontrakt är Fastighetsägarnas hyreskontrakt för lokal men det förekommer även att hyresvärden har en egen mall som man utgår från.
Användningen av färdiga mallar är många gånger att rekommendera. En färdig mall gör det snabbare och enklare att ingå ett hyreskontrakt. Risken för att något glöms bort minskar och färdiga klausuler gör det enklare att se vad som behöver diskuteras parterna emellan. Det är dock viktigt att noga läsa igenom mallavtalet och överväga vad avtalet innebär just för ditt företag. Det är särskilt viktigt på hyresgästsidan. Oftast är ju hyresvärden mer van vid att läsa och bedöma hyresavtal, medan hyresgästen tecknar hyresavtal mer sällan. Att något finns med i mallen betyder inte att det inte kan ändras!
De generellt sett viktigaste punkterna i ett lokalhyresavtal är hyrestiden, vad lokalen för användas till, lokalens omfattning (yta) och skick, storleken på hyra och diverse tillägg och bestämmelser om underhåll av lokalen. Alla dessa punkter har en väsentlig påverkan på hyresgästens kostnadsbild och möjligheter att bedriva sin verksamhet. Här kan du läsa mer om vad du som hyresgäst bör tänka på vid lokalhyresavtal.
Besittningsskydd
Besittningsskydd i lokalhyresförhållanden har en annan innebörd än vad som är fallet vid bostadshyra. I bostadshyresförhållanden har hyresgästen – som utgångspunkt – rätt att bo kvar och få hyreskontraktet förlängt även efter hyrestidens slut. Detta kallas för direkt besittningsskydd.
Lokalhyresgästen har däremot indirekt besittningsskydd som inte innefattar någon ovillkorlig rätt till förlängning av hyrestiden utan i stället rätt till ekonomisk ersättning vid upphörande av hyresförhållandet. Förutsättningarna för sådan ersättning framgår av 12 kap. jordabalken som också brukar kallas för hyreslagen. Förutsättningarna för ersättning är beroende av om hyresgästen blivit uppsagd för avflyttning eller för villkorsändring (i regel hyreshöjning). Från hyresvärdens perspektiv är det alltså viktigt att säkerställa att en uppsägning är korrekt gjord utifrån hyreslagens bestämmelser, till undvikande av skadeståndsskyldighet.
Vad gör hyresnämnden?
Hyresnämnden har till uppgift att medla i hyrestvister samt att pröva och fatta beslut i vissa tvister mellan hyresgäst och hyresvärd istället för tingsrätten. Till hyresnämnden kan du vända dig om du som lokalhyresgäst vill ansöka om att använda lokalen för annat ändamål än det som står i hyresavtalet eller om du vill ansökan om tillstånd för att överlåta hyresrätten till din lokal eller att upplåta lokalen i andra hand. Nämnden kan även pröva giltighet av hyresvillkor eller besluta om uppskov med avflyttning från lokal vid uppsägning av hyreskontrakt. I det fall hyresvärden eller hyresgästen har sagt upp lokalen på grund av villkorsändring kan nämnden agera medlare mellan parterna. Viktigt att komma ihåg om du som lokalhyresgäst får lokalhyresavtalet uppsagt är att du måste vända dig till hyresnämnden för att behålla rätten att begära ekonomisk ersättning från hyresvärden.
Tips till hyresgästen vid uppsägning!
- Om ditt lokalhyreskontrakt blir uppsagt, kan du som hyresgäst ha rätt till ekonomisk ersättning. Det krävs då att du vänder dig till hyresnämnden inom två månader.
- Uppsägningen är ogiltig om du inte mottagit meddelande om att du har två månader på dig att hänskjuta ärendet till hyresnämnden.
- Har du blivit uppsagd vid hyresperiodens slut? Om uppsägningen är gjord för sent kan avtalet förlängas med ny hyresperiod med oförändrade villkor.
- Vid uppsägning på grund av förändrade villkor måste villkoren vara tydliga och begripliga för hyresgästen i annat fall är uppsägningen ogiltig.
- En uppsägning är även ogiltig om skäl till uppsägningen inte alls framgår.
- En uppsägning måste alltid vara skriftlig i annat fall är den ogiltig.
- Vänd dig till en jurist för rådgivning i tid!
I bildspelet har vi sammanställt en guide till som är lokalhyresgäst och har mottagit en uppsägning av din hyresvärd.