Vi bistår våra klienter med juridiken kring fastighetsöverlåtelser
Vi hjälper våra klienter med frågor relaterade till överlåtelse och förvärv av fastigheter.
Fastighetsöverlåtelse kan ske antingen genom s.k. paketering, en rak fastighetsöverlåtelse
eller ibland genom en fastighetsreglering.
Vad innebär paketering av fastighet?
I regel sker kommersiella fastighetsöverlåtelser genom paketering. Det innebär att den
fastighet som byter ägare inte säljs direkt. I stället överlåter säljaren ett dotterbolag som i
sin tur äger fastigheten. Paketering har skattemässiga fördelar jämfört med en direkt
fastighetsöverlåtelse.
Överlåtelse av en paketerad fastighet sker således i form av ett aktieöverlåtelseavtal.
Förutom själva överlåtelsen och köpeskillingen är det vanligt att avtalet innehåller
bestämmelser om fastighetens skick och om det bolag som överlåts. Typiskt sett vill säljaren
begränsa sitt ansvar så mycket som möjligt medan köparen vill att säljaren tar ett så stort
ansvar som möjligt för såväl fastigheten som det sålda bolaget.
För köparen är det angeläget att ta reda på så mycket som möjligt om bolaget och
fastigheten. Även om säljaren lämnar vissa garantier tar köparen typiskt sett ett stort ansvar
för exempelvis fastighetens skick. Samtliga förpliktelser som bolaget har följer med bolaget
och behöver hanteras av köparen. Därför bör köparen göra en företagsbesiktning (due
diligence) innan avtalet skrivs på. De risker som då framkommer kan sedan hanteras i avtalet
eller användas som argument för att sänka köpeskillingen.
En fastighetsöverlåtelse enligt jordabalken
En s.k. rak fastighetsöverlåtelse innebär att det är fastigheten som byter ägare. Fastigheten
säljs alltså direkt från en aktör till en annan. Det finns tvingande formkrav för en sådan
överlåtelse. Om dessa krav inte följs, blir överlåtelsen ogiltig. Det är därför mycket viktigt att
överlåtelseavtalet utformas på ett korrekt sätt. Förutom de obligatoriska formkraven bör
ansvaret för eventuella fel och brister i fastigheten fördelas mellan köparen och säljaren. Om
ingen fördelning sker, gäller jordabalkens regler.
Fastighetsöverlåtelse genom fastighetsreglering
Ibland kan det vara ändamålsenligt att köpa en del av en befintlig fastighet och införliva
delen i en annan fastighet genom fastighetsreglering. Det är lantmäteriet som beslutar om
fastighetsreglering. Trots det bör köparen och säljaren nog tänka igenom vilka villkor som
ska gälla parterna emellan. Om fastighetsdelen är bebyggd är det likväl aktuellt för köparen
att skaffa information om byggnadens skick. Mellan parterna upprättas ett avtal som
reglerar affären parterna emellan. Ett sådant avtal är även ett viktigt underlag för
lantmäteriet som genomför fastighetsregleringen.
Vi kan hjälpa ditt företag!
Är ditt företag på väg att köpa eller sälja en fastighet? Vi bistår både köpare och säljare med
granskning av avtalshandlingarna. Vi hjälper dig att bedöma vad som är viktigast för dig. Vid
behov kan vi även förmedla kontakter för bedömning av skattefrågor.