Fastighetsjuridik

Fastighetsjuridik är ett brett område med mycket att hålla reda på. Till fastighetsrättens område hör regler om köp av fastighet, hyra och arrendefrågor. Detta brukar kallas allmän fastighetsrätt. Till speciell fastighetsrätt hör frågor om fastighetsbildning och andra lantmäterifrågor men även miljörätt och plan- och byggfrågor.

Vår advokatbyrå tillhandahåller hjälp och juridisk rådgivning över hela det fastighetsrättsliga fältet. Vi upprättar olika typer av fastighetsrättsliga avtal så som nyttjanderättsavtal, hyra och servitut. Dessutom företräder vi våra klienter i juridiska frågor kring bostadsjuridik, bygglov, miljö- och strandskydd, och vid domstolsprocesser och lantmäteriförrättningar.

Har du problem med fel i fastighet?

De flesta husköpare och –säljare är bekanta med termen dolt fel. Vad är då ett dolt fel? Är den byggtekniska bristen eller skadan som visar sig efter köpet verkligen ett fel i juridisk mening? Och är felet ett så kallat dolt fel? 

En teknisk utredning behövs

Vår erfarenhet visar att de fel som leder till juridiska tvister ofta handlar om fel i badrum och andra våtutrymmen, fel i tak (takläckage, konstruktionsfel), felaktiga avlopp eller felaktiga elinstallationer. Det kan vara komplicerat att slå fast om felet är ett sådant som säljaren är ansvarig för. Byggtekniska brister och/eller skador medför inte per automatik att säljaren ska stå för åtgärdskostnaden. En teknisk utredning med hjälp av en sakkunnig hjälper till att bedöma läget. Beroende på felets omfattning och karaktär kan en besiktningsman, en hantverkare eller ibland ett försäkringsbolag hjälpa till med en byggteknisk bedömning. 

Vad säger avtalet?

Om det konstateras att det finns en brist av något slag bör man som nästa steg fundera på vad parterna egentligen avtalade. Innebär parternas avtal att huset skulle ha en viss standard med avseende på det som nu visat sig ha brister, eller är det tvärtom så att säljaren har varit tydlig med att man inte vill ta på sig ansvaret för någon byggnadsdel?  

Om köpeavtalet inte reglerar detta blir frågan vad köparen rimligen kunde ha för förväntningar på huset. Om huset är gammalt och inte renoverat kan man exempelvis inte förvänta sig att taket ska vara felfritt. Om man ändå kommer fram till att huset understiger köparens rimliga förväntningar behöver man även fundera på om felet verkligen är dolt. 

Dolda fel och köparens undersökningsplikt

Med dolda fel menas sådana fel som inte kunde upptäckas vid en noggrann undersökning av huset. Detta brukar också kallas för köparens undersökningsplikt och är anledningen till att det i de flesta fall bör göras en besiktning av huset före köpet. Det finns inget lagkrav på att en besiktning måste göras av en professionell besiktningsman. Däremot kan det ofta vara klokt att anlita en besiktningsman om man själv saknar byggtekniska kunskaper. Sveriges Byggingenjörer certifierar och godkänner besiktningsmän över hela landet. 

En köpare som slarvar med sin undersökning kan inte räkna med att säljaren i efterhand ska stå för brister som var synliga eller som man kunde misstänka. Säljaren har i regel ingen upplysningsplikt, alltså skyldighet att berätta för köparen om felen i huset.    

Hur stor en eventuell ersättning från säljaren kan bli beror bland annat på vad det kostar att åtgärda felet och hur felet påverkar fastighetens värde. Ibland finns det även möjlighet att få skadestånd för övriga kostnader som felet orsakat (exempelvis om man behövt skaffa ersättningsboende under tiden felet åtgärdas). 

Kom ihåg att reklamera!

En förutsättning för köparens rätt till ersättning är även att felet har reklamerats. Det innebär att köparen har informerat säljaren om vad felet består av och att köparen vill göra gällande ett krav mot säljaren. En reklamation bör göras snabbt efter det att felet upptäckts. En bristande eller försenad reklamation leder till att rätt till ersättning faller bort. 

Förutom reklamationsfristen finns det en tidsgräns om tio år som innebär att säljarens felansvar upphör efter tio år från det att köparen tillträdde fastigheten.

Våra bästa tips till köparen

• För att undvika obehagliga överraskningar är det viktigt att skapa en realistisk bild av husets byggtekniska skick innan köpet. 
• I de allra flesta fallen lönar det sig att anlita en sakkunnig besiktningsman som gör en överlåtelsebesiktning för köparens räkning. 
• Passa på att fråga besiktningsmannen om de olika anmärkningar som tas upp i besiktningsprotokollet. Det är särskilt viktigt att ta till sig om besiktningsmannen rekommenderar fortsatt teknisk utredning i något avseende eller om besiktningsmannen pekar på särskilda risker i sin riskanalys. 
• Ta reda på vad det kostar att åtgärda bristerna som besiktningsmannen pekar på och räkna in kostnaderna i din kalkyl. 
• Lägg märke till vilka uppgifter säljaren har lämnat i frågelistan och annat skriftligt underlag. Om säljaren lämnar ytterligare uppgifter om huset som du bedömer som viktiga, be att få dem bekräftade skriftligen. 
• Läs köpekontraktet mycket noggrant innan du skriver på. Om det tas in några särskilda klausuler som avviker från det normala, överväg att ta hjälp med att kontrollera avtalet. 

 

Våra bästa tips till säljaren

• Var noggrann när du lämnar uppgifter om husets skick i exempelvis frågelistan.
• Även om säljaren inte har någon regelrätt upplysningsskyldighet, är säljaren ansvarig för de uppgifter som lämnas. Om du är osäker på någon uppgift, säg det. 
• Överväg att skaffa en s.k. dolda fel-försäkring. Notera att det finns begränsningar i sådana försäkringar. Bilda dig en uppfattning om vad försäkringen egentligen täcker. 
• Om det är viktigt för dig att helt undvika diskussioner i efterhand, kan det finns möjlighet till en så kallad friskrivning som minskar eller helt tar bort ditt felansvar. Sådana friskrivningar påverkar i regel fastighetens pris. 
• Läs köpekontraktet mycket noggrant innan du skriver på. Om det tas in några särskilda klausuler som avviker från det normala, överväg att ta hjälp med att kontrollera avtalet. 

Dolda fel vid lägenhetsköp

Det man bör lägga märke till är att reglerna om felansvar skiljer sig åt mellan husköp (köp av fastighet) och lägenhetsköp (bostadsrätt). Det beror på att köp av fastighet regleras i 4 kapitlet jordabalken medan köp av bostadsrätt styrs av köplagen. 

Köpeavtal för bostadsrätt innehåller regelmässigt klausuler som innebär att lägenheten säljs i befintligt skick. Ofta skriver man även in att säljaren uppmanat köparen att noga undersöka lägenheten. I juridiskt hänseende innebär sådana villkor att köparens möjlighet att kräva prisavdrag är begränsad till sådana fel som innebär att 

1. lägenheten inte stämmer överens med uppgifter som säljaren lämnat före köpet och att det påverkat köpet,
2. att säljaren inte informerat köparen om något väsentligt förhållande angående lägenheten som säljaren måste ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om och att det påverkat köpet eller
3. att lägenheten är i väsentligt sämre skick än vad köparen med hänsyn till pris och andra omständigheter med fog kunde förutsätta.

Dessutom måste felet vara dolt. Det innebär att köparen inte kände till felet och inte heller borde ha märkt felet vid en undersökning av lägenheten. 

Precis som vid husköp är det viktigt att komma ihåg att felet ska reklameras snabbt efter det att felet upptäckts. En bristande eller försenad reklamation leder till att rätt till ersättning faller bort. Om ingen reklamation är gjord senast inom två år från tillträdet kan felet i de allra flesta fall inte längre göras gällande.  

Kontakta oss! 

Vi på Gerhardsson Tynkkynen Advokater hjälper både husköpare och -säljare med att bedöma det juridiska läget, med reklamation och med kravställning. Vi har stor erfarenhet av rättsprocesser. Vi har även ett nätverk av sakkunniga experter och besiktningsmän som kan hjälpa dig med besiktning och bedömning av fel. Tveka inte att höra av dig till oss idag!