Vi bistår våra klienter med byggjuridik

Entreprenadrätt, eller entreprenadjuridik, är de regler som gäller för avtalsförhållandet mellan beställare och entreprenör. Entreprenadrätten regleras i viss mån av lag och till stor del av olika standardavtal i branschen, till exempel AB 04, ABT 06 och ABS 18.

Gerhardsson Tynkkynen är en advokatbyrå med lång erfarenhet inom entreprenadrätt, både kommersiella entreprenader och konsumententreprenader. Vi som advokatbyrå har inte valt sida, utan vi företräder både beställare och entreprenörer i såväl kommersiella entreprenader som konsumententreprenader. Vi tror att det ger en bättre förståelse att ha sett båda sidors situation. Vid entreprenader kan vi exempelvis hjälpa till med avtalsskrivning, rådgivning om ÄTA-arbeten (ändrings- och tilläggsarbeten), fel- och skadeståndsansvar, tvister om betalning samt viteskrav. 

Konsumententreprenader

När beställaren är konsument, gäller konsumenttjänstlagen för entreprenaden, vid sidan av avtal och eventuella standardvillkor. Vissa bestämmelser i konsumenttjänstlagen är tvingande, vilket innebär att de går före, även om avtal eller andra villkor säger något annat. Det är alltså redan när avtalet träffas viktigt att känna till innehållet i konsumenttjänstlagen, för att undvika oväntade situationer senare.

En konsumententreprenad kan innebära allt från uppförande av ett helt nytt bostadshus till en mindre renovering av exempelvis ett tak eller ett badrum. Vid byggnation av helt bostadshus gäller också särskilda regler om småhusentreprenad (se nedan).

Det finns färdiga avtalsmallar som kan användas vid konsumententreprenader, till exempel ”Hantverkarformuläret 17” som ges ut av Konsumentverket. Många gånger vill dock parterna avtala om särskilda klausuler för just deras situation, och då kan det vara en god idé att ta hjälp av en jurist eller advokat för att få en skrivning som blir lätt att förutse och hållbar i domstol.

Normalt börjar avtalsförhandlingen med att entreprenören lämnar en mer eller mindre detaljerad offert. Priset brukar oftast vara fast eller på löpande räkning. Arbete på löpande räkning kan föregås av att entreprenören lämnar en ungefärlig uppgift om priset, vilken i så fall inte får överskridas med mer än 15 procent, om arbetena i verkligheten blir dyrare. Priset ska betalas först när arbetet är slutfört, om inte parterna har kommit överens om något annat i sitt avtal. 

Om det blir något fel i arbetet har entreprenören rätt att avhjälpa felet, om entreprenören utan dröjsmål erbjuder sig att göra det. Med ”utan dröjsmål” menas en viss kortare tid, som entreprenören kan behöva för att få tid att undersöka felet, normalt omkring två veckor. Konsumenten kan alltså inte direkt vända sig till någon annan, utan bör efter reklamation av fel avvakta att entreprenören agerar. Avhjälpande ska sedan ske inom skälig tid, vilket förstås är beroende på felets art och omfattning.

Vanliga frågor som vi hanterar i konsumententreprenader är avtalsskrivning och hjälp i tvister när beställaren inte betalar, när det uppstått fel i arbetet, avhjälpande av fel och frågor om förseningar. En annan vanlig tvist är då beställaren invänder att priset är oskäligt högt (vid löpande räkning). I så fall måste entreprenören genom till exempel tidrapporter visa att arbetet utförts och vad som är rimlig tidsåtgång, vilket inte alltid lyckas.

Våra bästa tips till beställaren (konsumenten)

• Om du som beställare vill ha ett takpris eller ett fast pris för arbetet – var noga med att få det tydligt skrivet i avtalet.
• Tänk på att reklamera eventuella fel som upptäcks så snart som möjligt, och att göra det skriftligen (e-post fungerar utmärkt) för att kunna bevisa att reklamation har skett.
• Vid reklamation är det tillräckligt med en ”neutral” reklamation, vilket betyder att det bara behöver beskrivas hur felet yttrar sig, inte vad som begärs i ersättning eller liknande. Kontakta jurist eller advokat vid osäkerhet. 

Småhusentreprenader

Småhusentreprenader är en särskild form av konsumententreprenad. De ovan beskrivna reglerna för konsumententreprenader gäller i princip men det finns några särskilda tillägg. 

Med ”småhus” menas en- eller tvåbostadshus, det vill säga en vanlig villa eller mindre bostadshus för två hushåll. Reglerna om småhusentreprenader i konsumenttjänstlagen gäller om beställaren är en konsument och entreprenaden avser byggnation av ett helt nytt hus eller en större tillbyggnad på ett befintligt. 

För småhusentreprenaden gäller särskilda regler i konsumentjänstlagen. Det finns även allmänna bestämmelser för småhusentreprenad, ABS 18, som du hittar här. Konsumentverket har tagit fram en avtalsmall för entreprenadkontrakt. Många gånger behöver dock avtalet anpassas till den individuella situationen varför det ofta är en god idé att ta hjälp av jurist eller advokat vid avtalsskrivningen.

En särskild egenhet i konsumenttjänstlagens regler för småhusentreprenader är att det som beställaren påstår om arbetets omfattning, priset, tid för betalning och tiden för att avsluta entreprenaden ska gälla, om inte annat framgår av skriftligt avtal eller av omständigheterna i övrigt. Detta är en regel som tillkommit i syfte att entreprenören ska verka för att upprätta tydliga skriftliga avtal för arbetena, för att undvika tvister om detta. För entreprenören är det alltså mycket viktigt att dokumentera skriftligt vad som avtalats och även eventuella ändrings- och tilläggsarbeten.

När en småhusentreprenad är avslutad ska slutbesiktning genomföras om någon av parterna begär det. Det är ofta en god idé för både beställaren och entreprenören att begära en besiktning. För beställaren blir det förhoppningsvis klarlagt om det finns några fel, och dessutom behöver beställaren inte heller särskilt reklamera felen om de finns antecknade i besiktningsutlåtandet. För entreprenörens del blir det genom slutbesiktningen klarlagt vilka eventuella fel som är entreprenörens ansvar och vilka som inte är det. Beställaren får nämligen normalt inte vid något senare tillfälle ta upp fel som fanns men som inte noterades vid besiktningen.

Vid nästan alla småhusentreprenader konstateras ett antal anmärkningar vid slutbesiktningen. Entreprenaden ska ändå godkännas, om felen är av mindre betydelse. Därefter får entreprenören möjlighet att avhjälpa felen.

Om slutbesiktning genomförs löper sedan en så kallad garantitid om 2 år, vilket innebär att fel som visar sig under den tiden normalt blir entreprenörens ansvar. För att få klarhet i om fel uppstått, brukar det vara en god idé att hålla en ny besiktning, så kallad garantibesiktning efter 2 år, där de fel som då kan ha tillkommit ska noteras. 

Kontakta oss!

Vanliga frågor som vi på Gerhardsson Tynkkynen Advokater hanterar inom småhusentreprenader är råd och hjälp vid avtalsskrivning, tvister om fel och avhjälpande av fel samt tvister om betalning och förseningsvite. Vi har även ett nätverk av sakkunniga experter och besiktningsmän som kan hjälpa till med besiktning och bedömning av fel. Välkommen att kontakta oss idag!